必要な経費がブラックボックスで分かりにくい構造

昨日は、中古マンションの話を少ししたのですが、

マンションと言えば、避けて通れないのが、管理会社。

この管理会社も、儲け主義のところが多いと聞きます。

以下は、その可能性を示唆した記事からの抜粋。

 管理会社の売り上げは住民が支払う管理費と修繕費が原資であり、利益相反の関係があるのです。提案される工事も実際には不要な場合もあるので精査が必要です。共用施設や人件費高騰などで費用が高額になると説明されますが、それを口実に管理会社が利益をあげようとするから高額なのかもしれません。

 管理費や修繕費、各種見積もりの価格が本当に適正で妥当かどうかは、アバウトな説明を聞いて納得してしまうのではなく、中身を精査し、値段の妥当性を検証しないと判断できません。そういう意味で他人の資産を預かる管理組合の理事会や理事長の責任は極めて重大です。改善や改革に消極的なのは一般の多くの区分所有者の機会損失にもなるのです」

 そもそも管理会社とはどのような収益構造なのか。これを知ることで、適正な管理費の使い方とあるべき方向性が見えてくるはずだ。「別所マンション管理事務所」代表の別所毅謙氏が解説する。

 「大前提として、マンション管理は理事会支援や会計などの事務仕事以外のほとんどの実務的業務は管理会社を経由して外注された協力会社が担います。管理費の内訳で説明すると、まず、清掃や設備点検など、管理会社に業務委託している項目の費用はそれぞれの外注経費にプラスして管理会社の中間マージンが含まれています。

 さらに、植栽費やその他点検業務や損害保険など、管理組合が直接、協力会社と契約している項目も、大抵の場合は、紹介手数料という形で、協力会社から管理会社に実質的なバックマージンが発生しています。これらは協力会社と管理会社の取引ですが、当然、管理組合が支払う外注費には管理会社への紹介料分が転嫁されています。特に保険はマージンの額が大きく、しかも保険を使う機会が多いと更新時の保険料にも跳ね返ってくるため、注意が必要です」

 中間マージンで分かりやすいのが管理員業務費だ。試しにその管理会社の管理員の求人の賃金と、管理会社から提示されている管理員業務費を比べてみればいい。社保などの会社負担のコストだけでは正当化できないほどの差がある場合が多い。管理会社ビジネスの実態は手数料ビジネスといっていいだろう。

 営利企業としては当たり前の商習慣とはいえ、管理組合から見れば必要な経費がブラックボックスで分かりにくい構造なのは損失を招きやすい。例えば20万円の塗装工事に、プラス10万円が管理会社の事務手数料だと明示されていれば、手数料の減額を求めたり、管理組合による直発注の検討もできるが、元が「30万円の塗装工事」と信じてしまえば、経費節約の機会が失われてしまいかねない。

うーん、管理組合から見れば必要な経費がブラックボックスで分かりにくい構造なのは損失を招きやすい、との指摘。

また、住民と管理会社は、利益相反の関係がある、というのも、納得。

一戸建てであれば、主導権はすべて自分。

管理も修繕も、自己責任。

マンションも、本来はそうなのですが、

どうしても、管理会社に丸投げにしがち。

でも、そのツケは、結局は住民に返ってくるんですよね。

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